Avansul creditului ipotecar în 2023: Ce trebuie să știi

Avansul creditului ipotecar în 2023: Ce trebuie să știi

Pe scurt, avansul minim pentru un credit ipotecar în 2023 rămâne, în mare parte, de 15% pentru cele mai multe bănci, pentru achiziționarea unei locuințe. Totuși, există și excepții, cum ar fi programul “Noua Casă”, care permite un avans de 5% sau chiar 0% în anumite condiții, pentru prima locuință, sau anumite credite de la bănci care oferă avansuri reduse pentru locuințe eficiente energetic sau prima locuință. E important să știi că băncile pot solicita un avans mai mare în funcție de profilul tău de risc, valoarea proprietății și politica internă a fiecărei instituții.

Iată o privire mai detaliată asupra avansului creditului ipotecar în 2023 și a altor aspecte esențiale:

Ce este avansul și de ce este important?

Avansul este suma de bani pe care o plătești upfront din buzunarul tău atunci când cumperi o proprietate. Nu este finanțat de bancă și reprezintă o dovadă a angajamentului tău financiar. Cu cât avansul este mai mare, cu atât suma pe care trebuie să o împrumuți de la bancă este mai mică, ceea ce se traduce prin rate lunare mai mici și costuri totale ale creditului mai reduse. De asemenea, un avans mai mare te poate ajuta să obții o dobândă mai bună la credit.

De ce cer băncile avans?

• Reducerea riscului: Pentru bănci, avansul este o garanție. În cazul în care nu mai poți plăti ratele, banca are o anumită acoperire. Cu cât avansul este mai mare, cu atât riscul băncii este mai mic.
• Dovada solvabilității: Plata unui avans consistent demonstrează băncii că ai capacitatea de a economisi și de a te gestiona financiar.
• Un semnal de interes: Arată că ești serios în privința achiziției proprietății.

În contextul creditelor ipotecare, este esențial să înțelegem cum să ne gestionăm eficient ratele pentru a evita penalizările. Un articol util pe această temă este disponibil la acest link: Cum să îți gestionezi ratele eficient și să eviți penalizările. Acesta oferă sfaturi practice și strategii pentru a menține un control bun asupra plăților, ceea ce poate fi deosebit de important pentru cei care au optat pentru un credit ipotecar, cum ar fi Avans Credit Ipotecar în 2023.

Avansul minim standard vs. excepții

Așa cum am menționat, majoritatea băncilor cer un avans de 15% pentru creditele ipotecare standard. Totuși, realitatea este puțin mai nuanțată și merită să analizăm diverse scenarii.

1. Avansul standard de 15%

Acesta este cel mai comun scenariu. Dacă ai o locuință pe care vrei să o achiziționezi și nu te încadrezi în programe speciale, e bine să te pregătești pentru un avans de minimum 15% din valoarea de evaluare a proprietății. Nu uita că valoarea de evaluare nu este întotdeauna egală cu prețul de vânzare, iar banca va lua în considerare valoarea cea mai mică.

2. Programul “Noua Casă” (fostul “Prima Casă”)

Acest program guvernamental continuă să fie o soluție atractivă pentru mulți, în special pentru cei care își cumpără prima locuință.

• Avans 5% pentru locuințe de până la 70.000 euro: Acesta este cel mai căutat segment. Pentru o locuință care costă până la 70.000 de euro, avansul minim este de doar 5%.
• Avans 15% pentru locuințe între 70.000 și 120.000 euro: Dacă vrei să cumperi o locuință puțin mai scumpă, dar care se încadrează totuși în acest plafon, avansul crește la 15%.
• Condiții de eligibilitate: Spre deosebire de un credit ipotecar obișnuit, “Noua Casă” vine cu anumite condiții, cum ar fi obligativitatea de a nu mai deține în proprietate nicio altă locuință și de a nu fi beneficiat anterior de un credit “Noua Casă” sau “Prima Casă”. De asemenea, există plafoane de venit pentru anumiți aplicanti.
• Garanție de stat: O parte din credit este garantată de stat, ceea ce reduce riscul băncii și permite avansul mai mic.

3. Avans zero sau avans redus pentru locuințe eficiente energetic

Unele bănci își adaptează ofertele pentru a încuraja achiziționarea de locuințe cu un certificat de performanță energetică bun (clasa A sau superior, de obicei). Acestea pot oferi un avans redus (de exemplu, 10% sau chiar mai puțin) sau, în cazuri excepționale, chiar un avans zero pentru construcții noi, cu un consum energetic foarte redus. Această tendință este în creștere și merită explorată dacă te gândești la o locuință verde.

4. Avans mai mare cerut de bănci

Nu te mira dacă, în anumite situații, banca îți va cere un avans mai mare decât cel minim publicat. Aceasta se poate întâmpla dacă:

• Ai un istoric de credit mai puțin ideal: O istorie de plată inconsistentă sau un scor FICO mai mic pot determina banca să perceapă un risc crescut.
• Veniturile tale nu sunt foarte stabile: Fluctuatiile mari de venit sau un tip de contract (de exemplu, contract pe perioadă determinată, PFA cu vechime mică) pot influența decizia băncii.
• Valoarea de evaluare a proprietății este mai mică decât prețul de vânzare: Dacă evaluatorul consideră că proprietatea valorează mai puțin decât prețul pe care l-ai negociat cu vânzătorul, va trebui să acoperi diferența din propriul buzunar pe lângă avansul standard.
• Tipul proprietății: Anumite proprietăți considerate cu risc mai mare (de exemplu, apartamente vechi, în zone mai puțin căutate, spații comerciale transformate în locuințe) pot impune un avans mai mare.
• Politica internă a băncii: Fiecare bancă are propriile politici și marje de risc. Ceea ce este acceptabil pentru una, nu este și pentru alta.

Alte costuri asociate achiziției – nu doar avansul!

Este o greșeală comună să te concentrezi doar pe avans și să ignori celelalte costuri considerabile care vin odată cu achiziția unei proprietăți. Iată o listă pe care ar trebui să o iei în calcul:

1. Costuri legate de creditul ipotecar:

• Comision de analiză dosar: Majoritatea băncilor percep o sumă fixă pentru analiza dosarului. Aceasta poate varia de la câteva sute de lei la peste o mie. Unele bănci ar putea oferi gratuitate, dar nu este regula.
• Costuri de evaluare a proprietății: Banca îți va solicita o evaluare a proprietății, realizată de un evaluator agreat. Costul este, de obicei, suportat de tine și poate varia între 500 și 1500 de lei, în funcție de tipul proprietății și evaluator.
• Asigurare obligatorie PAD (Polita de Asigurare Împotriva Dezastrelor Naturale): Aceasta este obligatorie pentru orice proprietate. Costul este relativ mic, în jur de 100-200 lei pe an.
• Asigurare facultativă de viață (cesionată în favoarea băncii): Multe bănci o solicită sau o recomandă. Protejează creditul în cazul decesului sau incapacității de muncă a împrumutatului. Costurile variază în funcție de suma asigurată, vârstă și starea de sănătate. Poate însemna câteva sute de lei pe an.
• Costuri de deschidere și administrare cont curent: Vei avea nevoie de un cont la bancă pentru plata ratelor și alte tranzacții. Unele pachete bancare includ gratuități, altele percep comisioane.

2. Costuri notariale:

Acestea sunt printre cele mai semnificative costuri după avans și preț.

• Onorariul notarului: Se calculează ca un procent din prețul de vânzare al proprietății. Cu cât prețul este mai mare, cu atât procentul este mai mic. Există plafoane stabilite prin lege, iar sumele pot ajunge la mii sau chiar zeci de mii de lei.
• Taxa de intabulare (Carte Funciară): Aceasta este o taxă percepută de ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară) pentru înregistrarea dreptului de proprietate în Cartea Funciară. Reprezintă, de obicei, 0.15% din prețul de vânzare, dacă ești cumpărător.
• Alte taxe notariale (ex. procura, dacă este cazul): Orice document adițional autentificat va genera costuri suplimentare.

3. Comisionul agenției imobiliare (dacă este cazul):

Dacă ai apelat la o agenție imobiliară, va trebui să plătești un comision. Acesta poate varia între 1% și 3% din prețul de vânzare al proprietății și se plătește la semnarea contractului de vânzare-cumpărare. Uneori, comisionul este plătit de vânzător, alteori de cumpărător, sau împărțit. Clarifică acest aspect de la început.

4. Costuri de amenajare/mobilare:

Nu uita să aloci un buget și pentru aceste aspecte. Rar se întâmplă să cumperi o casă perfectă exact pe gustul tău. Mici reparații, o mână de vopsea, mobilă nouă sau chiar renovări substanțiale pot adăuga mii sau zeci de mii de lei la costul total.

Recomandare: Fă un calcul detaliat. Pe lângă avans, estimează că vei avea nevoie de încă 5-10% din prețul proprietății pentru a acoperi toate aceste costuri auxiliare. Este mai bine să fii pregătit!

Viziteaza si pagina noastra de Facebook pentru a lua contact cu experienta NewCredit.

Cum să te pregătești pentru avans – strategii practice

Economisirea pentru avans poate părea o provocare, dar cu o planificare atentă și disciplină, este realizabilă.

1. Stabilește un buget realist:

• Analizează-ți veniturile și cheltuielile: Știi exact câți bani îți intră și unde se duc? Folosește o aplicație de budgeting, un spreadsheet sau chiar un simplu caiet.
• Identifică cheltuieli inutile: Există abonamente pe care nu le folosești? Ieșiri în oraș prea dese? Mâncat în oraș prea des? Reducerea acestora poate elibera sume considerabile.
• Creează un fond de economii dedicat: Deschiderea unui cont de economii separat pentru avans te va ajuta să vezi progresul și să nu fii tentat să folosești banii în alte scopuri.

2. Strategii de creștere a veniturilor:

• Job secundar (freelancing): Dacă ai timp și abilități, un job part-time sau proiecte de freelancing pot aduce un venit suplimentar.
• Vinde obiecte nefolositoare: De la haine la electronice vechi, tot ce nu folosești poate fi transformat în bani adăugați la avans.
• Negociere salarială: Dacă este momentul potrivit, poate fi o ocazie să ceri o mărire salarială la locul tău de muncă.

3. Reducerea datoriilor existente:

• Scapă de datoriile cu dobânzi mari: Creditele de consum sau cărțile de credit vin cu dobânzi semnificative. Prioritizează rambursarea acestora. O datorie mai mică îți va crește și capacitatea de îndatorare, pe lângă că te ajută să economisești mai mult.
• Consolidarea datoriilor: Dacă ai mai multe credite, o consolidare poate reduce rata lunară totală și dobânzile.

4. Investiții pe termen scurt (cu prudență):

• Depozite bancare: Deși dobânzile nu sunt spectaculoase, depozitele bancare oferă siguranță și o mică creștere a capitalului.
• Titluri de stat: Pot oferi randamente mai bune decât depozitele la termen, cu un risc relativ scăzut.
• Atenție la risc: Evită investițiile speculative cu risc ridicat dacă ai nevoie de bani într-un orizont de timp scurt (1-3 ani). Prioritatea este păstrarea capitalului.

În 2023, avansul pentru un credit ipotecar a devenit un subiect de interes pentru mulți români care doresc să își achiziționeze o locuință. Este esențial să înțelegem toate opțiunile disponibile, iar un articol util pe această temă este disponibil [aici](https://newcredit.ro/cum-sa-alegi-cel-mai-bun-credit-pentru-nevoi-personale/). Acesta oferă informații despre cum să alegi cel mai bun credit pentru nevoile tale personale, inclusiv aspecte legate de avans și condițiile de eligibilitate.

Aspecte legislative și reglementări ANPC/BNR

Nu uita că piața creditelor este reglementată. Banca Națională a României (BNR) și Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor (ANPC) veghează la respectarea legilor.

1. Normele BNR privind gradul de îndatorare:

• Gradul maxim de îndatorare: BNR impune un grad maxim de îndatorare, care reprezintă procentul din veniturile nete lunare pe care îl poți aloca ratelor la credite. Pentru creditele ipotecare, acest grad este, de regulă, de 40% din veniturile nete. În cazul persoanelor fizice cu venituri mari (peste un anumit prag), gradul de îndatorare poate fi de până la 45%. Este important să verifici condițiile actuale cu banca.
• Impactul asupra sumei împrumutate: Acest grad de îndatorare limitează suma maximă pe care o poți împrumuta, chiar dacă ai un avans mare.

2. Drepturile tale ca și consumator (ANPC):

• Informare corectă și completă: Banca are obligația să îți ofere toate informațiile relevante despre credit, inclusiv DAE (Dobânda Anuală Efectivă), costurile totale, riscurile asociate etc. Nu ezita să pui întrebări.
• Perioada de analiză: Ai dreptul la o perioadă de analiză a ofertei înainte de a semna un contract.
• Reclamații: În cazul în care consideri că drepturile tale nu sunt respectate, poți depune o reclamație la bancă sau la ANPC.

3. Documente necesare:

Pregătește din timp documentele standard:

• Actul de identitate
• Adeverință de venit și fișe fiscale (pe ultimii 1-2 ani, în funcție de cerințele băncii)
• Extras de cont bancar
• Acte de proprietate ale imobilului (antecontract, CVC, schițe cadastrale, extras de carte funciară)
• Certificat energetic al imobilului
• Declarație notarială (dacă ești primă locuință, în cazul “Noua Casă”)
• Alte documente specifice cerute de bancă, în funcție de situația ta (ex. certificat de căsătorie, hotărâre de divorț, alte contracte de împrumut, etc.)

Concluzii și recomandări finale

Achiziția unei locuințe printr-un credit ipotecar este o decizie majoră și un angajament pe termen lung.

• Planifică din timp: Nu te arunca într-un credit fără o planificare temeinică.
• Fii realist: Evaluează-ți capacitatea financiară obiectiv și nu te supraîndatora.
• Compară ofertele: Nu te limita la o singură bancă. Contactează mai multe instituții financiare, solicită oferte personalizate și compară DAE, avansul minim, costurile suplimentare și condițiile de creditare. Un broker de credite te poate ajuta foarte mult în acest demers.
• Citește cu atenție contractul: Asigură-te că înțelegi fiecare clauză a contractului înainte de a semna. Nu ezita să ceri explicații.
• Construiește un fond de urgență: Pe lângă avans și costurile extra, este vital să ai și un fond de urgență care să acopere 3-6 luni de cheltuieli în cazul unor evenimente neprevăzute (pierderea locului de muncă, urgențe medicale).

Cumpărarea unei case este un vis pentru mulți, și cu o pregătire adecvată, acest vis poate deveni realitate. Mult succes!

CONTACT